Tilgungssatz-Höhe: 1 % vs 2 % vs 3 % im Vergleich

Zusammenfassung

• Bei 3,5 Prozent Zinsen verkürzt eine Tilgung von 3 statt 1 Prozent die Laufzeit eines 300.000-Euro-Kredits von rund 45 auf 25 Jahre.
• Höhere Tilgung kostet mehr monatliche Rate, spart aber sechsstellige Beträge an Zinsen über die Gesamtlaufzeit.
• Empfohlen sind 2026 mindestens 2,5 bis 3 Prozent anfängliche Tilgung, bei Zinsen unter 2 Prozent reichen auch 1 bis 1,5 Prozent.

Warum der Tilgungssatz die wichtigste Kreditentscheidung ist

Beim Abschluss einer Baufinanzierung gibt es viele Stellschrauben: Zinsbindung, Sondertilgung, Sondervereinbarungen. Eine wird oft unterschätzt: der anfängliche Tilgungssatz. Dabei entscheidet er über zwei zentrale Fragen. Wie hoch ist die monatliche Belastung? Wie lange läuft der Kredit insgesamt?

Der Tilgungssatz ist der Anteil der ursprünglichen Darlehenssumme, der im ersten Jahr getilgt wird. Bei 300.000 Euro Darlehen und 2 Prozent Tilgung werden im ersten Jahr 6.000 Euro getilgt, monatlich 500 Euro. Die monatliche Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Bei 3,5 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung ergeben sich auf 300.000 Euro monatlich 1.375 Euro Rate.

Wie sich Tilgung mit Zinseszins-Effekt potenziert

Mit jedem getilgten Euro sinkt die Restschuld. Damit sinken auch die Zinsen, die im nächsten Monat fällig werden. Der Anteil der Tilgung an der gleichbleibenden monatlichen Rate steigt also automatisch über die Zeit. Diesen Effekt nennt man Annuitätentilgung.

Beispiel: Im ersten Monat eines 300.000-Euro-Kredits zu 3,5 Prozent und 2 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Rate 1.375 Euro. Davon sind 875 Euro Zinsen und 500 Euro Tilgung. Nach 10 Jahren liegt die Restschuld bei rund 238.000 Euro. Die monatliche Rate ist immer noch 1.375 Euro, aber jetzt sind 694 Euro Zinsen und 681 Euro Tilgung.

Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller dreht sich das Verhältnis und desto schneller schmilzt die Restschuld.

Beispiel 1: 300.000 Euro Kredit, 3,5 Prozent Zins

Ein Kreditnehmer plant ein Darlehen über 300.000 Euro bei 3,5 Prozent Effektivzins. Die Tilgung variiert.

Tilgung anfänglich	Monatliche Rate	Laufzeit gesamt	Gesamtzinsen
1 Prozent	1.125 Euro	rund 45 Jahre	rund 305.000 Euro
1,5 Prozent	1.250 Euro	rund 35 Jahre 4 Monate	rund 230.000 Euro
2 Prozent	1.375 Euro	rund 28 Jahre	rund 175.000 Euro
2,5 Prozent	1.500 Euro	rund 23 Jahre 8 Monate	rund 138.000 Euro
3 Prozent	1.625 Euro	rund 20 Jahre 4 Monate	rund 110.000 Euro
4 Prozent	1.875 Euro	rund 15 Jahre 8 Monate	rund 73.000 Euro
5 Prozent	2.125 Euro	rund 12 Jahre 8 Monate	rund 51.000 Euro

Die Differenz zwischen 1 und 3 Prozent Tilgung: 500 Euro mehr Monatsrate, dafür 195.000 Euro weniger Zinsen über die Gesamtlaufzeit und 25 Jahre kürzere Laufzeit.

Beispiel 2: 250.000 Euro Kredit, niedriger Altzins von 1,5 Prozent

Ein Altvertrag aus 2020 mit 250.000 Euro zu 1,5 Prozent. Die Tilgung variiert.

Tilgung anfänglich	Monatliche Rate	Laufzeit gesamt	Gesamtzinsen
1 Prozent	521 Euro	rund 60 Jahre	rund 124.000 Euro
2 Prozent	729 Euro	rund 36 Jahre	rund 67.000 Euro
3 Prozent	938 Euro	rund 26 Jahre	rund 45.000 Euro

Bei sehr niedrigem Zins ist die monatliche Rate auch mit hoher Tilgung gut tragbar, gleichzeitig bringt die hohe Tilgung weniger Zinsersparnis, weil ohnehin wenig Zins anfällt. Genau deshalb war in der Niedrigzinsphase 2015 bis 2021 eine Mindesttilgung von 2 Prozent das absolute Minimum.

Faustregel: Tilgungssatz mindestens gleich dem Zinssatz

Eine bewährte Faustregel sagt: Die anfängliche Tilgung sollte mindestens dem Zinssatz entsprechen. Bei 3,5 Prozent Zinsen also mindestens 3,5 Prozent Tilgung. Das hat zwei Hintergründe.

Erstens: Bei Tilgung gleich Zins läuft der Kredit in rund 23 Jahren ab. Das ist eine realistische Zeitspanne, die in das Berufsleben passt.

Zweitens: Bei Tilgung unter dem Zinssatz dauert die Gesamtlaufzeit deutlich länger als 30 Jahre. Das bedeutet, dass der Kredit im Ruhestand noch läuft, oft mit einer Restschuld, die im Rentenalter eine erhebliche Belastung darstellt.

Wer bei 3,8 Prozent Zinsen nur 1,5 Prozent tilgt, hat nach 30 Jahren noch rund 60 Prozent Restschuld auf dem Konto. Bei 3 Prozent Tilgung sind es 0 Prozent.

Wann eine niedrige Tilgung trotzdem Sinn ergibt

In drei Fällen kann eine bewusst niedrige Tilgung sinnvoll sein:

1. Zinsen sehr niedrig unter 2 Prozent, weil die Zinslast dann ohnehin gering ist und Alternativanlagen wie ETFs eine höhere erwartete Rendite haben.
2. Junge Familie mit Einkommenspotenzial, die in den nächsten Jahren deutlich mehr verdienen wird und dann nachtilgen kann.
3. Mietkalkulation bei vermieteten Objekten, weil Tilgungsanteile nicht mietfähig sind und die Cashflow-Rechnung eine niedrige Tilgung erfordert.

In allen drei Fällen sollte die niedrige Tilgung aber durch flexible Sondertilgung ergänzt werden, damit die Restschuld nicht explodiert.

Tilgungswechsel während der Laufzeit

Viele Banken erlauben einen ein- oder zweimaligen Wechsel des Tilgungssatzes während der Zinsbindung, kostenlos oder gegen geringe Gebühr. Das ist besonders nützlich, wenn sich die Einkommenssituation ändert.

Beispiele für Tilgungsanpassungen:

• Nach Karrieresprung: Tilgung von 2 auf 3 Prozent erhöhen
• Bei Elternzeit: Tilgung von 2,5 auf 1,5 Prozent reduzieren
• Vor Anschlussfinanzierung: Tilgung erhöhen, um die Restschuld zu drücken

Die Tilgungsanpassung sollte im Vertrag stehen, sonst lässt sich die Bank dafür gegebenenfalls Geld bezahlen.

Rechnerische Bewertung: Wann lohnt sich die höhere Tilgung?

Eine höhere Tilgung kostet keine zusätzlichen Zinsen, sondern reduziert sie. Die "Rendite" der höheren Tilgung entspricht dem Kreditzins. Bei 3,5 Prozent Kreditzins ist jeder zusätzlich getilgte Euro effektiv eine garantierte Rendite von 3,5 Prozent vor Steuer.

Vergleich mit alternativen Anlagen 2026:

• Tagesgeld 2,5 Prozent vor Steuer, 1,84 Prozent nach Steuer
• Festgeld 3 Jahre 3,2 Prozent vor Steuer, 2,36 Prozent nach Steuer
• Aktien-ETF Welt 6 Prozent erwartet, 4,89 Prozent nach Steuer

Die höhere Tilgung schlägt sichere Alternativen deutlich, gegen den ETF verliert sie in der Erwartung, aber mit deutlich weniger Risiko. Bei Kreditzinsen über 3 Prozent ist die hohe Tilgung in fast allen Fällen die psychologisch und finanziell überlegene Wahl.

Was du jetzt tun kannst

Drei Schritte zur richtigen Tilgungswahl:

1. Tragbarkeit berechnen: Monatliche Belastung sollte unter 35 Prozent des Nettoeinkommens bleiben, idealerweise unter 30 Prozent.
2. Tilgung mindestens 2,5 Prozent, bei aktuellen Zinsen ab 3 Prozent eher 3 bis 3,5 Prozent. Faustregel: Tilgung gleich Zinssatz.
3. Tilgungsanpassung im Vertrag sichern, kostenlos oder zumindest erlaubt. Sichert Flexibilität bei Lebensänderungen.

Tilgungssatz und Zinsbindungsdauer richtig kombinieren

Der Tilgungssatz steht in enger Beziehung zur Zinsbindungsdauer. Bei langer Zinsbindung von 20 oder 30 Jahren wird ein höherer Tilgungssatz weniger relevant, weil ohnehin viel Zeit ist. Bei kurzer Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren ist die anfängliche Tilgung dagegen entscheidend, weil die Restschuld am Ende der Zinsbindung neu finanziert werden muss.

Beispiel: 300.000 Euro zu 3,5 Prozent, 10 Jahre Zinsbindung, verschiedene Tilgungssätze und Restschuld nach 10 Jahren.

Tilgung	Restschuld nach 10 Jahren	Anschlussbelastung bei 4 %
1 Prozent	rund 264.000 Euro	hohe Belastung
2 Prozent	rund 228.000 Euro	moderate Belastung
3 Prozent	rund 191.000 Euro	komfortable Belastung

Bei kurzer Zinsbindung ist eine hohe Tilgung doppelt wichtig: Sie reduziert nicht nur die Zinskosten der ersten Zinsbindung, sondern auch die Restschuld, die im Anschluss zu neuen, oft höheren Zinsen refinanziert werden muss.

Tilgungsbremse bei Zinsschocks

In Marktphasen mit stark steigenden Zinsen kann eine hohe Tilgung zur Belastung werden. Wer 2026 mit 3,5 Prozent Zins und 3 Prozent Tilgung startet und bei der Anschlussfinanzierung 2036 mit 6 Prozent Zins konfrontiert ist, kann mit der gleichen Monatsrate nur noch 0,5 Prozent tilgen. Das verlängert die Restlaufzeit dramatisch.

Wer das Risiko absichern will, baut bewusst Sondertilgungspolster auf. In günstigen Jahren werden Sondertilgungen geleistet, in teuren Jahren bleibt die Mindesttilgung. Diese Strategie funktioniert nur mit flexibel ausgestaltetem Kreditvertrag, der sowohl Sondertilgung als auch Tilgungsanpassung erlaubt.

Fazit

Der Tilgungssatz ist die unsichtbare Stellschraube, die über Jahrzehnte hinweg über fünf- bis sechsstellige Beträge entscheidet. Wer 2026 mit Zinsen über 3 Prozent finanziert, sollte mindestens 3 Prozent tilgen, idealerweise gleich dem Zinssatz. Die monatliche Mehrbelastung ist überschaubar, die langfristige Ersparnis enorm. Bei sehr niedrigen Altzinsen ist die Rechnung differenzierter, dort lohnt sich oft eine Kombination aus niedriger Tilgung und ETF-Sparplan auf der freien Liquidität.

Quellen

• Verbraucherzentrale, Tilgungssatz richtig wählen, verbraucherzentrale.de
• Stiftung Warentest, Baufinanzierung im Test, test.de
• Deutsche Bundesbank, Statistik der Wohnungsbaukreditzinsen, bundesbank.de
• Bürgerliches Gesetzbuch, Paragraph 488 BGB Darlehensvertrag, gesetze-im-internet.de

Disclaimer: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Für individuelle Entscheidungen ist eine Beratung durch eine zugelassene Fachperson erforderlich.