Forward-Darlehen verstehen: Aufschlag, Risiken, Beispiel

Zusammenfassung

• Ein Forward-Darlehen sichert heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu 60 Monaten ausgezahlt wird.
• Der Forward-Aufschlag liegt 2026 bei 0,01 bis 0,03 Prozent pro Wartemonat, je nach Bank und Zinsbindung.
• Forward lohnt sich rechnerisch, wenn der Marktzins zum Auszahlungstermin um mindestens den Forward-Aufschlag plus 0,2 Prozent über dem heutigen Zins liegt.

Was ein Forward-Darlehen eigentlich ist

Ein Forward-Darlehen ist eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung. Der Kreditnehmer schließt heute einen Kreditvertrag ab, der erst in 6 bis 60 Monaten ausgezahlt und damit aktiv wird. Die Bank garantiert dafür heute schon den Sollzins der späteren Auszahlung. Im Gegenzug verlangt sie einen Aufschlag auf den aktuellen Marktzins.

Das Forward-Darlehen ist also eine Zinsversicherung. Wer Angst vor steigenden Zinsen in den nächsten Jahren hat, kann sich heute den aktuellen Zinssatz sichern. Wer auf fallende oder stabile Zinsen setzt, sollte warten und eine reguläre Anschlussfinanzierung machen.

Wie der Forward-Aufschlag berechnet wird

Banken berechnen für jeden Monat zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung einen Aufschlag, typisch zwischen 0,01 und 0,03 Prozent. Über die gesamte Wartezeit summiert sich das.

Beispiele für typische Aufschläge bei 0,02 Prozent pro Monat:

Wartezeit	Aufschlag gesamt
12 Monate	0,24 Prozent
24 Monate	0,48 Prozent
36 Monate	0,72 Prozent
48 Monate	0,96 Prozent
60 Monate	1,20 Prozent

Bei einem aktuellen Marktzins von 3,4 Prozent für eine 10-jährige Anschlussfinanzierung ergibt sich also ein gesicherter Forward-Zins von 3,64 Prozent (12 Monate Forward) bis 4,60 Prozent (60 Monate Forward).

Wichtig: Der Aufschlag ist Verhandlungsmasse. Direktbanken und Hypothekenvermittler bieten oft niedrigere Aufschläge als Sparkassen oder Genossenschaftsbanken vor Ort. Differenzen von 0,01 Prozent pro Monat klingen klein, summieren sich aber über lange Wartezeiten.

Wann sich Forward rechnet

Forward ist eine Wette auf die Zinsentwicklung. Rechnerisch lohnt es sich, wenn der Marktzins zum Auszahlungstermin um den Forward-Aufschlag plus eine Risikoprämie über dem heutigen Zins liegt.

Faustformel: Forward lohnt sich, wenn der erwartete Marktzins zum Auszahlungstermin mindestens 0,5 Prozentpunkte über dem heutigen Zins liegt und die Wartezeit unter 36 Monaten beträgt.

In drei Szenarien rechnet sich Forward besonders:

1. Hohe Zinserwartung in der Zukunft, etwa wenn die EZB Leitzinserhöhungen angekündigt hat.
2. Knappes Budget mit wenig Reserve, weil dann auch ein moderater Zinsanstieg die Belastung sprengen würde.
3. Lange Restzinsbindung von 15 oder 20 Jahren nach Forward-Auszahlung, weil die Zinssicherung dann lange wirkt.

Beispiel 1: Forward über 24 Monate

Ein Kreditnehmer hat noch 24 Monate Restzinsbindung auf seinem aktuellen Kredit über 200.000 Euro. Aktueller Marktzins für eine 15-jährige Anschlussfinanzierung: 3,4 Prozent. Forward-Aufschlag 0,02 Prozent pro Monat, also für 24 Monate 0,48 Prozent. Gesicherter Forward-Zins: 3,88 Prozent.

Szenario A: Marktzins steigt in 24 Monaten auf 4,5 Prozent.

• Mit Forward: 200.000 Euro zu 3,88 Prozent über 15 Jahre, Zinskosten rund 71.500 Euro
• Ohne Forward: 200.000 Euro zu 4,5 Prozent über 15 Jahre, Zinskosten rund 86.000 Euro
• Vorteil Forward: 14.500 Euro Zinsersparnis

Szenario B: Marktzins bleibt bei 3,4 Prozent.

• Mit Forward: 200.000 Euro zu 3,88 Prozent, Zinskosten rund 71.500 Euro
• Ohne Forward: 200.000 Euro zu 3,4 Prozent, Zinskosten rund 60.500 Euro
• Verlust Forward: 11.000 Euro Mehrzinsen

Szenario C: Marktzins fällt auf 2,8 Prozent.

• Mit Forward: 200.000 Euro zu 3,88 Prozent, Zinskosten rund 71.500 Euro
• Ohne Forward: 200.000 Euro zu 2,8 Prozent, Zinskosten rund 48.000 Euro
• Verlust Forward: 23.500 Euro Mehrzinsen

Forward ist eine Risikoversicherung, kein Renditegeschäft. Wer die Risikoprämie zahlen will, kauft sich Planungssicherheit, akzeptiert aber auch das Risiko, bei fallenden Zinsen draufzulegen.

Beispiel 2: Forward über 48 Monate

Ein Kreditnehmer hat noch 48 Monate Restzinsbindung auf 280.000 Euro Restschuld. Aktueller Marktzins 3,3 Prozent, Forward-Aufschlag 0,02 Prozent pro Monat ergibt 0,96 Prozent. Gesicherter Forward-Zins: 4,26 Prozent.

Das ist deutlich über dem aktuellen Marktzins. Forward über 48 Monate ist nur dann rechnerisch sinnvoll, wenn der Markt in 4 Jahren bei mindestens 4,7 Prozent landet. Die Wahrscheinlichkeit dafür ist 2026 nicht null, aber spekulativ.

Bessere Strategie: Forward in 18 bis 24 Monaten neu prüfen, wenn die Zinsentwicklung klarer ist. Bis dahin den aktuellen Kredit normal bedienen und Sondertilgungen leisten, falls möglich.

Wann Forward zur Pflicht wird

In einigen Fällen ist Forward fast alternativlos:

1. Sehr knappes Budget: Ein Anstieg von 1 Prozentpunkt würde die monatliche Rate sprengen.
2. Geplante Veränderungen wie Elternzeit, Sabbatical, Selbstständigkeit in den nächsten 3 Jahren. Forward gibt Planungssicherheit.
3. Hohe Restschuld: Bei 400.000 Euro Restschuld bedeutet 1 Prozent Zinsdifferenz über 15 Jahre rund 60.000 Euro. Eine Versicherung dagegen ist sinnvoll.

Was bei Forward besonders zu beachten ist

Vier Punkte machen Forward zur falle, wenn sie übersehen werden:

1. Annahmepflicht: Wer einen Forward-Vertrag unterschreibt, muss den Kredit zum vereinbarten Termin auch nehmen, selbst wenn die Zinsen gefallen sind. Eine Ablehnung kostet eine Nichtabnahmeentschädigung, oft 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme.

2. Bonitätsprüfung erfolgt heute: Die Bank prüft die Bonität zum Zeitpunkt des Forward-Abschlusses, nicht zum Auszahlungstermin. Wer in der Zwischenzeit den Job verliert oder sich verschuldet, kann den Kredit trotzdem nicht abnehmen.

3. Vertrag ist verbindlich: Anders als bei einer normalen Zinsanfrage ist der Forward-Vertrag rechtsverbindlich. Eine kostenlose Stornierung ist nicht möglich.

4. Schufa-Eintrag wird vermerkt: Der Forward-Vertrag wird wie ein normaler Kreditvertrag bei der Schufa eingetragen. Bei zusätzlichen Kreditanfragen in der Wartezeit kann das negativ wirken.

Forward bei anderer Bank: zwei Schritte zur Wechselplanung

Wer Forward nicht bei der Hausbank, sondern bei einer fremden Bank macht, wechselt damit gleichzeitig den Anbieter. Das funktioniert problemlos, erfordert aber Vorbereitung:

1. Restschuld zum Auszahlungstermin muss heute berechnet und in der Forward-Vereinbarung festgelegt werden. Die fremde Bank löst den alten Kredit zum vereinbarten Termin ab.

2. Grundschuldabtretung muss notariell vorbereitet werden. Die alte Bank tritt die Grundschuld an die neue Bank ab, Kosten rund 0,2 Prozent der Restschuld.

Vorteil eines Wechsels: Konditionen sind oft 0,1 bis 0,3 Prozent besser als bei der Hausbank, weil die fremde Bank um den Neukunden kämpft.

Was du jetzt tun kannst

Drei Schritte zur Forward-Entscheidung:

1. Zinsentwicklung beobachten über 6 bis 12 Monate hinweg. Mehrere Zinsindizes wie Bundesanleihen oder Pfandbriefzinsen verfolgen.
2. Drei Forward-Angebote einholen bei Hausbank, einer Direktbank und einem Hypothekenvermittler. Aufschläge können erheblich variieren.
3. Risikobudget definieren: Wieviel Mehrkosten wären im schlechtesten Szenario noch erträglich? Daran orientiert sich die Entscheidung, nicht an einer optimalen Zinsprognose.

Forward bei Kapitalanlage-Immobilien

Bei vermieteten Objekten ist die Forward-Entscheidung komplexer. Steigende Zinsen drücken nicht nur die monatliche Belastung, sondern auch die Cashflow-Rechnung. Wenn der Mietzins begrenzt ist, schmälern höhere Finanzierungskosten direkt die Rendite des Investments. Forward kann hier zur Planungssicherheit beitragen und die Refinanzierungslücke schließen.

Steuerlich gilt: Forward-Aufschläge sind bei Kapitalanlage-Immobilien als Finanzierungskosten absetzbar. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent ist der effektive Forward-Aufschlag nur 58 Prozent des Bruttobetrags. Das macht Forward für Kapitalanleger relativ günstiger als für Selbstnutzer.

Bei mehreren vermieteten Objekten mit unterschiedlichen Zinsbindungsterminen lohnt sich eine portfolioweite Betrachtung. Wer in den nächsten 3 bis 4 Jahren mehrere Anschlussfinanzierungen ansteht, kann Forward gezielt für einzelne Objekte einsetzen und andere mit Marktbeobachtung abwarten.

Was bei vorzeitiger Auflösung des Hauptvertrags passiert

Eine Sondersituation: Wenn der Kreditnehmer den bestehenden Kredit vor Ende der Zinsbindung kündigt, etwa weil das Haus verkauft wird, läuft der Forward-Vertrag trotzdem weiter. Die Bank kann die Auszahlung zum vereinbarten Termin verlangen, oder es entsteht eine Nichtabnahmeentschädigung.

Wer ein Haus verkaufen möchte, sollte einen bestehenden Forward-Vertrag genau prüfen. In manchen Fällen lässt sich der Forward an die fremde Bank des Käufers übertragen, das spart die Nichtabnahmeentschädigung. In anderen Fällen ist die vorzeitige Auflösung mit hohen Kosten verbunden, was den Verkauf finanziell unattraktiv machen kann.

Alternativen zum klassischen Forward

Wer kein klassisches Forward möchte, hat zwei Alternativen für Zinssicherung. Erstens: Sondertilgungen in den letzten Jahren vor Ablauf maximal nutzen, um die zu refinanzierende Restschuld zu drücken. Eine kleinere Restschuld macht die spätere Zinslast weniger schmerzhaft. Zweitens: Liquide Mittel in inflationsindexierte Anleihen oder Geldmarkt-ETFs parken, um bei steigenden Zinsen davon zu profitieren.

Beide Alternativen ersetzen Forward nicht vollständig, mildern aber das Zinsänderungsrisiko. Sie haben den Vorteil, dass keine Annahmepflicht entsteht und keine Nichtabnahmeentschädigung droht. Wer beide Strategien kombiniert (Sondertilgung plus Cash-Reserve), kann oft auf Forward verzichten.

Fazit

Das Forward-Darlehen ist eine Zinsversicherung, kein Spekulationsinstrument. Wer in den nächsten 12 bis 36 Monaten eine Anschlussfinanzierung braucht und mit steigenden Zinsen rechnet, kauft sich Planungssicherheit. Der Aufschlag von typisch 0,5 bis 1,0 Prozent über die Wartezeit ist der Preis dafür. Bei stabilen oder fallenden Zinsen ist Forward ein Verlustgeschäft, das gehört zur ehrlichen Bewertung dazu. Sinnvoll ist Forward besonders bei knappem Budget, langer Anschluss-Zinsbindung und konkreter Erwartung einer Marktbewegung nach oben.

Quellen

• Verbraucherzentrale, Forward-Darlehen für Anschlussfinanzierung, verbraucherzentrale.de
• Stiftung Warentest, Forward-Darlehen im Vergleich, test.de
• Bundesgerichtshof, Urteile zur Nichtabnahmeentschädigung, bundesgerichtshof.de
• Deutsche Bundesbank, Statistik der Hypothekarzinsen, bundesbank.de

Disclaimer: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Für individuelle Entscheidungen ist eine Beratung durch eine zugelassene Fachperson erforderlich.