Anschlussfinanzierung 5 Jahre vor Ablauf planen

Zusammenfassung

• Die optimale Vorlaufzeit für die Anschlussfinanzierung liegt bei 3 bis 5 Jahren vor Zinsbindungsende, weil Forward-Darlehen mit Aufschlag pro Wartemonat angeboten werden.
• Wer wechselt, kann oft 0,1 bis 0,3 Prozent Zinsen pro Jahr sparen, weil die Hausbank die Zinsbindung selten zum besten Marktzins anbietet.
• Bei 200.000 Euro Restschuld und 15 Jahren neuer Zinsbindung spart eine Zinsdifferenz von 0,3 Prozent rund 9.000 Euro Zinsen über die Laufzeit.

Warum die Vorlauf-Planung den Unterschied macht

Wer ein Eigenheim finanziert, hat in den seltensten Fällen den Kredit nach Ende der ersten Zinsbindung komplett getilgt. Die übliche Konstellation: 10 oder 15 Jahre Zinsbindung, danach noch eine Restschuld von 50 bis 70 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Diese Restschuld muss neu finanziert werden, und der neue Zins entscheidet über die Belastung der nächsten Jahre.

Viele Kreditnehmer lassen die Anschlussfinanzierung passiv auf sich zukommen. Drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung schickt die Bank ein Verlängerungsangebot, oft zu mittelmäßigen Konditionen, weil die Bank weiß, dass der Wechselaufwand für den Kunden hoch wirkt. Wer dieses Spiel mitmacht, zahlt häufig deutlich mehr als nötig.

Drei Wege in die Anschlussfinanzierung

Option	Zeitpunkt	Vorteil	Nachteil
Prolongation bei Hausbank	letzte 3 Monate vor Ablauf	wenig Aufwand, keine Grundbucheintragung	meist nicht der beste Zins
Bankwechsel	letzte 6 bis 12 Monate vor Ablauf	bester Marktzins, neuer Wettbewerb	Notar- und Grundbuchkosten ca. 0,2 Prozent
Forward-Darlehen	3 bis 5 Jahre vor Ablauf	Zinssicherung gegen Marktanstieg	Forward-Aufschlag pro Wartemonat

Die richtige Wahl hängt von der Markterwartung, der eigenen Risikoneigung und dem Aufwandsappetit ab.

Wie der Forward-Aufschlag funktioniert

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die heute zu einem festen Zins vereinbart wird, aber erst in der Zukunft ausgezahlt wird. Banken berechnen für jeden Monat zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung einen Aufschlag auf den heutigen Zins. Der Aufschlag liegt 2026 bei 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat, je nach Bank und Marktlage.

Beispiel: Aktueller 10-Jahres-Zins für eine Anschlussfinanzierung liegt bei 3,4 Prozent. Forward-Aufschlag 0,02 Prozent pro Monat. Bei einem Forward über 36 Monate ergibt sich ein Aufschlag von 0,72 Prozent, also ein gesicherter Zins von 4,12 Prozent.

Forward lohnt sich, wenn der erwartete Marktzins zum Auszahlungstermin über dem heutigen Zins plus Aufschlag liegt. Bei stagnierenden oder fallenden Zinsen ist Forward ein Verlustgeschäft.

Beispiel 1: Familie 4 Jahre vor Zinsbindungsende

Eine Familie hat 2017 für 350.000 Euro Restschuld eine 15-jährige Zinsbindung zu 1,8 Prozent abgeschlossen, läuft bis 2032. Heute 2026, also noch 6 Jahre Restzeit, Restschuld 200.000 Euro.

Der aktuelle Bauzins für 10-jährige Anschlussfinanzierungen liegt bei 3,4 Prozent. Forward-Aufschlag 0,02 Prozent pro Monat, also für 6 Jahre 1,44 Prozent. Gesicherter Forward-Zins: 4,84 Prozent. Das ist deutlich über dem heutigen Zins.

Bewertung: 6 Jahre Forward sind zu früh, der Aufschlag frisst den Sicherheitsvorteil auf. Sinnvoll ist Forward erst in 1 bis 3 Jahren, also 2027 bis 2029, wenn die Zinsentwicklung klarer ist.

Beispiel 2: Familie 3 Jahre vor Zinsbindungsende

Die gleiche Familie schaut sich 2029 die Lage an, noch 3 Jahre bis zum Zinsbindungsende. Aktueller Bauzins: 3,2 Prozent. Forward-Aufschlag für 36 Monate: 0,72 Prozent. Gesicherter Forward-Zins: 3,92 Prozent.

Marktszenario A (Zinsen bleiben stabil): 3,2 Prozent wäre 2032 verfügbar. Forward hat 0,72 Prozent gekostet, also Verlust.

Marktszenario B (Zinsen steigen auf 4,5 Prozent): Forward zu 3,92 Prozent spart 0,58 Prozent gegenüber Markt, das sind über 10 Jahre Laufzeit bei 200.000 Euro Restschuld rund 11.600 Euro Zinsersparnis.

Marktszenario C (Zinsen fallen auf 2,5 Prozent): Forward war Verlustgeschäft, 1,42 Prozent zu teuer, das sind etwa 28.400 Euro Mehrkosten.

Die Forward-Entscheidung ist eine Wette auf den Marktzins. Wer kein Risiko mag, schließt Forward früh ab. Wer auf Zinsstabilität setzt, wartet die letzten 6 bis 12 Monate ab und macht eine reguläre Anschlussfinanzierung.

Bankwechsel statt Prolongation

Wer die Anschlussfinanzierung nicht bei der Hausbank macht, sondern wechselt, kann oft 0,1 bis 0,3 Prozent Zinsen pro Jahr sparen. Der Aufwand ist überschaubar: Notarbeglaubigte Grundschuldabtretung statt Neueintragung, Kosten je nach Restschuld 500 bis 1.500 Euro.

Beispiel: 200.000 Euro Restschuld, Hausbank bietet 3,5 Prozent, fremde Bank 3,2 Prozent. Differenz 0,3 Prozent über 15 Jahre Zinsbindung: rund 9.000 Euro Zinsersparnis, abzüglich rund 800 Euro Wechselkosten, Nettoersparnis rund 8.200 Euro.

Wichtig: Das Wechselangebot der fremden Bank ist verbindlich, das Verlängerungsangebot der Hausbank oft Verhandlungssache. Wer das fremde Angebot in der Hand hat, kann es der Hausbank vorlegen und um Nachbesserung bitten. In vielen Fällen zieht die Hausbank dann nach, dann muss man nicht wechseln und spart trotzdem.

Strategischer Vorlauf in fünf Schritten

1. Drei bis fünf Jahre vor Ablauf Restschuld berechnen und Zinsbindungsdatum notieren.
2. Bei jedem deutlichen Zinsanstieg Forward-Konditionen einholen, auch zur Marktbeobachtung.
3. Zwei Jahre vor Ablauf erste Angebote für reguläre Anschlussfinanzierung anfordern, mehrere Banken.
4. Sechs Monate vor Ablauf finale Konditionen verhandeln, Vergleichsangebote nutzen.
5. Drei Monate vor Ablauf Entscheidung treffen und Vertrag unterschreiben.

Die meisten Kreditnehmer überspringen die ersten drei Schritte und steigen erst sechs Monate vor Ablauf ein. Das funktioniert, wenn die Marktentwicklung günstig ist. Bei steigenden Zinsen ist diese Vorgehensweise teuer.

Sondertilgung vor Ablauf nutzen

Vor dem Ende der Zinsbindung können die meisten Verträge eine letzte Sondertilgung erlauben. Damit sinkt die Restschuld, die in die Anschlussfinanzierung übergeht. Bei 200.000 Euro Restschuld und 30.000 Euro Sondertilgung im letzten Jahr der Zinsbindung sinkt die Anschlussbelastung erheblich.

Wichtig ist die Tilgungsoption im Bestandsvertrag. Viele Banken erlauben jährliche Sondertilgungen bis 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme kostenlos. Diese Möglichkeit sollte in den letzten Jahren vor Ablauf voll genutzt werden, sofern die Liquidität es zulässt.

Eine Sondertilgung lohnt sich besonders dann, wenn der voraussichtliche Anschlusszins höher liegt als die Rendite anderer Anlagen. Bei 4 Prozent Anschlusszins ist eine Sondertilgung effektiv eine garantierte Rendite von 4 Prozent, deutlich mehr als Tagesgeld.

Was bei Volltilgung oder Restablösung zu beachten ist

Wer am Ende der Zinsbindung das Darlehen komplett tilgen kann, braucht keine Anschlussfinanzierung. Voraussetzung: Genügend Liquidität. Bei Volltilgung erlischt die Grundschuld nach Antrag, die Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus. Kosten: rund 0,2 Prozent der ursprünglichen Grundschuld bei Notar und Grundbuchamt.

Alternative: Grundschuld als sogenannte Eigentümergrundschuld stehen lassen, falls in den nächsten Jahren wieder Finanzierungsbedarf entsteht. Spart Notarkosten bei einer späteren neuen Finanzierung.

Was du jetzt tun kannst

Drei Schritte für jeden Eigentümer mit laufender Finanzierung:

1. Zinsbindungsdatum prüfen im Darlehensvertrag und in den Kalender eintragen, jeweils für 4 Jahre, 2 Jahre, 1 Jahr und 6 Monate vor Ablauf.
2. Restschuldverlauf simulieren mit dem Tilgungsplan der Bank. Verschiedene Sondertilgungs-Szenarien durchrechnen.
3. Forward-Konditionen einholen zur Marktorientierung, ohne sich zu binden. Drei bis fünf Banken anfragen, kostenlos.

Was bei Bonitätsänderungen zu tun ist

Wer in der Zinsbindungsphase Veränderungen erlebt, die die Bonität beeinflussen, sollte die Anschlussfinanzierung früh planen. Eine Selbstständigkeit, ein Kreditereignis bei einer anderen Bank, ein Wohnsitzwechsel ins Ausland: Solche Ereignisse können die Konditionen bei der Anschlussfinanzierung verschlechtern oder den Wechsel zu einer fremden Bank erschweren.

Konkret: Wer im fünften Jahr der Zinsbindung in die Selbstständigkeit wechselt, hat oft noch die Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung als Forward bei der alten Bank zu sichern, solange die Einkommenshistorie als Angestellter noch im System ist. Nach drei Jahren Selbstständigkeit ist die Bonitätsbewertung neu, oft mit schlechteren Konditionen.

Tilgungserhöhung vor Ablauf

Eine Möglichkeit, die Restschuld vor Ablauf zu drücken, ist die Tilgungserhöhung im Bestandsvertrag. Viele Banken erlauben einen einmaligen Tilgungssatz-Wechsel während der Zinsbindung. Wer im Jahr 7 von 10 die Tilgung von 2 auf 3 Prozent erhöht, drückt die Restschuld zum Ablauftermin um mehrere tausend Euro.

Bei 200.000 Euro Anfangsdarlehen, 3 Prozent Zinsen, Wechsel von 2 auf 3 Prozent Tilgung im Jahr 7 von 10: Restschuld bei Ablauf rund 144.000 Euro statt 158.000 Euro ohne Wechsel. Die monatliche Rate steigt um 167 Euro pro Monat in den letzten drei Jahren, dafür sinkt die zu refinanzierende Summe um 14.000 Euro. Bei steigenden Zinsen ist das eine wertvolle Vorsorge.

Wartezeit nutzen für Sondertilgung

Die Jahre vor der Anschlussfinanzierung sind die produktivste Phase für Sondertilgungen. Jeder Euro, der vor dem neuen Zins getilgt wird, vermeidet die mögliche Mehrbelastung durch höhere Anschlusszinsen. Bei einem Kreditzins von 1,5 Prozent (Alt) und 4,0 Prozent erwartetem Anschlusszins ist jede Sondertilgung doppelt wirksam: Sie spart heute den Altzins und morgen den höheren Anschlusszins.

Konkret: Eine Sondertilgung von 10.000 Euro im Jahr 8 von 10 spart 200 Euro Altzins in den letzten 2 Jahren. Wenn diese 10.000 Euro nicht in die Anschlussfinanzierung wandern, sparen sie über 15 Jahre Anschluss-Laufzeit bei 4 Prozent rund 4.500 Euro Zinsen. Gesamt also rund 4.700 Euro für eine 10.000-Euro-Sondertilgung.

Fazit

Die Anschlussfinanzierung ist die zweite große Zinsentscheidung in einer Immobilienfinanzierung und oft die teurere. Wer sie 3 bis 5 Jahre vor Ablauf aktiv plant, hat alle Optionen: Forward bei steigenden Zinsen, Wechsel bei besseren Konditionen, Sondertilgung zur Restschuldreduzierung. Wer die Frage erst drei Monate vor Ablauf angeht, akzeptiert das Verlängerungsangebot der Hausbank und zahlt fast immer zu viel. Die Kosten der Untätigkeit liegen bei typischen Restschulden zwischen 5.000 und 15.000 Euro über die nächste Zinsbindung.

Quellen

• Verbraucherzentrale, Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen, verbraucherzentrale.de
• Stiftung Warentest, Forward-Darlehen im Test, test.de
• Deutsche Bundesbank, Statistik der Effektivzinssätze für Hypothekarkredite, bundesbank.de
• Bundesgerichtshof, Urteile zur Vorfälligkeitsentschädigung, bundesgerichtshof.de

Disclaimer: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Für individuelle Entscheidungen ist eine Beratung durch eine zugelassene Fachperson erforderlich.